Processo e costruzione
Il tempo è la vera materia prima dell'edilizia contemporanea
Materiali, tecnologie e prestazioni contano, ma il fattore decisivo di molte operazioni immobiliari è un altro: il tempo, che il progetto deve imparare a governare.
di Massimo Rodighiero4 minuti di lettura
Quando si parla di edilizia si tende a discutere soprattutto di materiali, tecnologie e prestazioni.
Legno o cemento. Prefabbricazione o costruzione tradizionale. Efficienza energetica, impianti, sistemi costruttivi.
Sono temi importanti e destinati a diventarlo sempre di più. Eppure, osservando molte delle operazioni immobiliari realizzate negli ultimi anni, emerge con chiarezza come il fattore decisivo sia spesso un altro: il tempo.
Per lungo tempo il settore delle costruzioni ha considerato il tempo una variabile quasi inevitabile, qualcosa da gestire e contenere, ma raramente un elemento centrale della progettazione. Oggi questa impostazione mostra tutti i suoi limiti.
Il tempo è diventato una risorsa economica sempre più preziosa. Lo è per le imprese che devono ampliare i propri stabilimenti per sostenere la crescita produttiva. Lo è per chi realizza strutture ricettive che inizieranno a generare ricavi soltanto una volta aperte al pubblico. Lo è per gli investitori che immobilizzano capitali per anni prima di vedere completato un intervento. Lo è per le amministrazioni che devono dare risposta a bisogni abitativi sempre più urgenti.
In tutti questi casi il progetto non viene misurato soltanto sulla qualità del risultato finale, ma anche sulla capacità di raggiungerlo nel momento giusto.
Un edificio completato con un anno di ritardo non è semplicemente un edificio consegnato più tardi. È un investimento che ha perso un anno di opportunità, di ricavi, di utilizzo e, spesso, di competitività.
Per questo motivo il tema del tempo dovrebbe entrare molto prima nel processo decisionale, quando si definisce la strategia stessa dell'intervento.
Progettare il processo prima dell'edificio
Molte delle innovazioni che stanno trasformando il settore non nascono infatti dal desiderio di utilizzare materiali diversi, ma dall'esigenza di governare meglio il tempo.
La digitalizzazione dei processi, il BIM (si apre in una nuova scheda), la progettazione integrata, la prefabbricazione, l'industrializzazione di alcune lavorazioni e il crescente coordinamento tra discipline differenti rispondono tutti, in modi diversi, alla stessa esigenza: ridurre le incertezze e aumentare la prevedibilità.
La vera questione non riguarda quindi soltanto il modo in cui un edificio verrà costruito, ma il modo in cui viene progettato il processo che porterà alla sua realizzazione.
Per decenni l'edilizia ha accettato una quota molto elevata di improvvisazione. Varianti, interferenze, ritardi, sovrapposizioni e problemi di coordinamento sono stati considerati quasi fisiologici. Oggi questa impostazione diventa sempre meno sostenibile.
I margini economici si riducono, i capitali sono più costosi, la complessità normativa aumenta e la competitività richiede tempi di risposta sempre più rapidi.
Diventa quindi necessario trasferire una parte crescente delle decisioni dalle fasi finali del cantiere alle fasi iniziali del progetto.
In altre parole, progettare di più per costruire meglio.
Quando il tempo genera valore
È all'interno di questo cambiamento che trovano spazio strumenti come la prefabbricazione e i sistemi costruttivi industrializzati.
Non perché rappresentino una soluzione universale o una risposta valida per qualsiasi intervento, ma perché consentono di affrontare in modo diverso il rapporto tra progettazione, costruzione e tempo.
Quando utilizzati correttamente, questi strumenti permettono di anticipare decisioni, ridurre le lavorazioni in opera, aumentare il controllo qualitativo e comprimere i tempi complessivi dell'intervento.
Paradossalmente, rendono il progetto ancora più importante.
La qualità di un edificio continua infatti a dipendere dalla qualità delle scelte che lo hanno generato. La differenza è che oggi quelle scelte devono essere assunte molto prima e con un livello di consapevolezza maggiore.
Una sfida che riguarda tutto il settore
Questo cambiamento non interessa soltanto la logistica o la grande industria.
Riguarda una parte crescente del settore delle costruzioni.
Che si tratti di residenziale, hospitality, spazi produttivi, edifici pubblici o strutture collettive, emerge sempre più chiaramente come il valore di un intervento dipenda dalla capacità di coordinare persone, competenze, tecnologie e processi all'interno di una visione comune.
L'edificio continua a essere il risultato finale.
La competitività dell'operazione, però, si costruisce molto prima, nella fase in cui vengono assunte le decisioni che ne determineranno tempi, costi, qualità e capacità di generare valore.
Per questo motivo il tempo sta diventando la vera materia prima dell'edilizia contemporanea, che il progetto deve imparare a governare.
In sintesi
Cosa significa per chi investe e realizza
Considerare il tempo come una risorsa progettuale significa valutare ogni intervento non soltanto in funzione del costo di costruzione, ma della sua capacità di generare valore nel momento in cui serve.
La scelta delle tecnologie, l'organizzazione del processo, il coordinamento delle competenze e la gestione delle autorizzazioni diventano così parte integrante della sostenibilità economica dell'investimento.
In questo contesto, costruire più velocemente significa progettare con maggiore consapevolezza, ridurre le incertezze e utilizzare in modo più efficiente una delle risorse più preziose di qualsiasi operazione, il tempo.
